En resumen: la mayor parte de los gastos de compra son impuestos. Por una vivienda de segunda mano pagas en Andalucía un 7 % de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); en Canarias, según la administración tributaria canaria, un 6,5 %. En obra nueva, en lugar del ITP se pagan el IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y además siempre notaría, Registro y, normalmente, abogado o gestoría.
De un vistazo
- Segunda mano, Andalucía: ITP 7 %, reducido al 6 % o al 3,5 % para determinados compradores
- Segunda mano, Canarias: ITP 6,5 % (según la administración tributaria canaria, compruébalo antes de comprar)
- Obra nueva, Andalucía: IVA más 1,2 % de AJD
- Además: notaría, Registro, abogado o gestoría y, si hay financiación, tasación y gastos bancarios
- Precios: Andalucía 2.952 €/m², Canarias 3.349 €/m² (Idealista, septiembre de 2026)
- Qué necesitas: NIE, cuenta bancaria española y ahorros para los gastos
Con la calculadora ves al momento, para tu precio de compra, qué impuestos se pagan en Andalucía y en Canarias:
Calculadora: impuestos al comprar un inmueble
Tipos generales, a octubre de 2026. Andalucía: ITP 7 %, en obra nueva IVA 10 % y AJD 1,2 %. Canarias según la Agencia Tributaria Canaria: ITP 6,5 %, en obra nueva IGIC 7 % y AJD 0,75 %, compruébalo antes de comprar. No se incluyen tipos reducidos para casos especiales. Notaría, registro y asesores según presupuesto.
¿Qué impuesto se paga por una vivienda de segunda mano?
Si compras una vivienda usada a un particular, pagas el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Es competencia de las comunidades autónomas, por eso los tipos son distintos.
Andalucía
Los tipos proceden de la administración tributaria de la Junta de Andalucía y se aplican desde el 28 de abril de 2021:
- 7 % tipo general, sea cual sea el precio de compra
- 6 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 €
- 3,5 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 € si tienes menos de 35 años o compras en un municipio afectado por la despoblación (también para víctimas de violencia de género o de terrorismo)
- 3,5 % para la vivienda habitual de hasta 250.000 € con una discapacidad igual o superior al 33 % o para familias numerosas
Los tipos reducidos solo se aplican si la vivienda va a ser de verdad tu vivienda habitual y están sujetos a más requisitos. Para una vivienda vacacional o un inmueble por encima del límite de precio se aplica el tipo general.
Canarias
Los tipos siguientes proceden de la información disponible sobre la fiscalidad canaria (según la administración tributaria canaria, compruébalo antes de comprar): el tipo general del ITP es del 6,5 %. Para la vivienda habitual existe un tipo reducido del 5 % y otras reducciones para determinados grupos de compradores, como jóvenes y familias numerosas, siempre con límites de precio y de ingresos. Pide que te confirmen el tipo que te corresponde antes de la reserva en la Agencia Tributaria Canaria, en la notaría o en una gestoría.
Ojo con el valor de referencia
El impuesto no siempre se calcula sobre el precio de compra. Desde 2022, el valor de referencia del Catastro funciona como base mínima. Si tu precio de compra es inferior, pagas el ITP sobre el valor de referencia, que es más alto. Puedes consultarlo en línea antes de comprar en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué se aplica en la obra nueva?
Si compras directamente a la promotora, no se paga ITP. En su lugar pagas IVA sobre el precio de compra y, además, el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura notarial.
| Impuesto | Andalucía | Canarias (según la administración tributaria canaria, compruébalo antes de comprar) |
|---|---|---|
| Impuesto indirecto sobre viviendas | IVA, tipo estatal según la información disponible del 10 % | IGIC en lugar de IVA, 7 % |
| Impuesto de AJD | 1,2 % (reducido al 1 %, 0,3 % o 0,1 %) | 0,75 %, en casos especiales 1 % |
El tipo andaluz de AJD del 1,2 % está documentado oficialmente y se aplica desde el 28 de abril de 2021. El tipo de IVA lo fija el Estado; pide que figure en el borrador del contrato de compraventa. En Canarias no hay IVA, sino el impuesto canario IGIC. Cómo funciona lo tienes en El IGIC en Canarias. El AJD también se devenga si pides una hipoteca; en las hipotecas, este impuesto lo paga el banco.
¿Qué otros gastos hay además de los impuestos?
Estas partidas aparecen en las dos regiones. Los honorarios de notaría y Registro están regulados por el Estado mediante aranceles y suben con el precio de compra; todo lo demás es negociable.
- Notaría: otorga la escritura de compraventa (escritura pública).
- Registro de la Propiedad: te inscribe como propietario.
- Gestoría: una oficina administrativa que se encarga de la liquidación del impuesto y de la inscripción. Si hay financiación, normalmente el banco contrata una.
- Abogado: no es obligatorio, pero sí recomendable. El notario no comprueba si las ampliaciones tienen licencia ni si hay deudas con la comunidad de propietarios.
- Tasación: la exige el banco si pides una hipoteca.
- Nota simple del Registro: cuesta poco y es lo primero en cualquier comprobación.
Pide antes un presupuesto (provisión de fondos) para notaría, Registro, gestoría y abogado. Los despachos serios te dicen el importe antes del encargo.
¿Quién paga qué?
El comprador paga el ITP o el IVA con el AJD, el Registro y sus propios asesores. En la práctica, los gastos de notaría también suelen correr a cargo del comprador; se puede pactar en el contrato. El vendedor paga la plusvalía municipal y, normalmente, la comisión de la inmobiliaria.
Ejemplo de cálculo: precio de compra de 200.000 €
El ejemplo muestra solo los impuestos, porque son lo único que se puede calcular con seguridad. A esto se suman notaría, Registro y asesores. Se parte del tipo general, es decir, sin reducción, y de un precio de compra superior al valor de referencia.
| Partida | Andalucía | Canarias |
|---|---|---|
| Segunda mano: ITP | 14.000 € (7 %) | 13.000 € (6,5 %) |
| Obra nueva: IVA o IGIC | 20.000 € (IVA 10 %) | 14.000 € (IGIC 7 %) |
| Obra nueva: AJD | 2.400 € (1,2 %) | 1.500 € (0,75 %) |
| Obra nueva: total impuestos | 22.400 € | 15.500 € |
| Notaría, Registro, asesores | según presupuesto | según presupuesto |
Los valores de Canarias se basan en los tipos según la administración tributaria canaria y hay que comprobarlos antes de comprar. Importante para tu planificación: los bancos españoles suelen financiar solo una parte del precio de compra y nada de los gastos. Los impuestos y honorarios los necesitas, por tanto, como ahorro propio, además de la entrada.
¿Cuánto cuesta la vivienda por m²?
Los precios proceden de los informes de venta de Idealista de septiembre de 2026. Son precios de oferta de anuncios, no precios de compraventa escriturados.
| Lugar | €/m² | Variación anual |
|---|---|---|
| Andalucía (comunidad) | 2.952 | +10,0 % |
| Granada | 2.708 | +7,5 % |
| Málaga | 3.969 | +4,1 % |
| Sevilla | 2.933 | +10,4 % |
| Córdoba | 1.850 | +10,3 % |
| Cádiz | 3.382 | +11,7 % |
| Almería | 1.802 | +10,3 % |
| Marbella | 5.967 | +3,2 % |
| Estepona | 5.021 | +17,1 % |
| Nerja | 3.964 | +4,4 % |
| Almuñécar | 3.293 | +13,7 % |
| Canarias (comunidad) | 3.349 | +6,3 % |
| Las Palmas de Gran Canaria | 2.843 | +9,7 % |
| Santa Cruz de Tenerife | 2.860 | +12,2 % |
| La Laguna | 2.412 | +13,3 % |
| Adeje | 4.763 | +2,0 % |
| Arona | 4.071 | +2,4 % |
| Puerto de la Cruz | 3.448 | +5,4 % |
| La Oliva (Corralejo) | 3.697 | +13,8 % |
| Puerto del Rosario | 2.200 | +16,2 % |
| Arrecife (Lanzarote) | 2.506 | +16,1 % |
| Tías (Lanzarote) | 4.260 | +8,8 % |
Los valores por provincia muestran lo grande que es la diferencia entre la costa y el interior: Málaga 4.317 €/m², Cádiz 2.539, Sevilla 2.080, Granada 1.890, Huelva 1.817, Almería 1.673, Córdoba 1.420 y Jaén 879 €/m². En Canarias, la provincia de Santa Cruz de Tenerife está en 3.514 €/m² y Las Palmas en 3.113 €/m². Si alquilar es mejor opción para ti, puedes compararlo con los precios del alquiler en Encontrar piso en España.
¿Cómo es el proceso de compra?
El camino habitual tiene siete etapas. Casi todos los gastos se pagan el día de la firma de la escritura o poco después.
-
NIE y cuenta
Sin NIE no puedes comprar ni pagar impuestos. Necesitas una cuenta bancaria española para el precio de compra, los impuestos y los recibos posteriores.
-
Comprobar el inmueble
Nota simple, datos catastrales, IBI pendiente, deudas con la comunidad de propietarios, licencias y certificado energético.
-
Reserva y contrato de arras
Tras la reserva suele venir el contrato de arras con una señal. Lee con atención qué pasa con la señal si una de las partes se echa atrás.
-
Firma ante notario
Con la escritura pública pagas el resto del precio y recibes las llaves.
-
Pagar el impuesto
El ITP o el AJD se pagan poco después de la firma. El plazo exacto te lo indica la administración tributaria autonómica o tu gestoría.
-
Inscripción en el Registro
Solo con la inscripción quedas protegido como propietario frente a terceros.
-
Cambiar la titularidad de los contratos
Luz, agua, IBI y cuota de comunidad pasan ahora a tu nombre. Cómo hacerlo lo tienes en Dar de alta la luz e internet.
Si no quieres hacer la compra solo, encontrarás los detalles en Comprar vivienda con acompañamiento.
¿Qué gastos fijos hay después de la compra?
Después de la compra pagas cada año al ayuntamiento el IBI y la tasa de basuras, además de la cuota de la comunidad de propietarios y el seguro del inmueble. El importe depende del municipio y del inmueble; pide al vendedor los últimos recibos y liquidaciones. Si no vives en España y usas la vivienda tú mismo, presentas además cada año una declaración de no residentes (Modelo 210). Más información en Impuestos en España.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos ahorros necesito?
Los gastos de compra y la parte del precio que no financia el banco. Por un piso de segunda mano de 200.000 € en Andalucía solo de impuestos son 14.000 €, a lo que se suman notaría, Registro y asesores.
¿Es más barato comprar en Canarias que en Andalucía?
En impuestos, según los tipos de la administración tributaria canaria, sí, sobre todo en obra nueva. Pero los precios por m² son de media más altos: 3.349 € frente a 2.952 €.
¿Me corresponde el tipo reducido en Andalucía si me mudo a España?
Si la vivienda va a ser tu vivienda habitual, el precio está por debajo del límite y cumples los requisitos personales, sí. La nacionalidad no influye.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio. Pero comprueba lo que el notario no comprueba: licencias de obra, deudas, arrendamientos y el contrato de arras. En las fincas rústicas es especialmente importante.
¿Pago el impuesto sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia?
Sobre el más alto de los dos. El valor de referencia del Catastro lo consultas en línea antes de comprar.
Fuentes
- Junta de Andalucía: tipos de ITP y AJD
- Agencia Tributaria Canaria: administración tributaria canaria
- Idealista: informe de precios de venta en Andalucía
- Idealista: informe de precios de venta en Canarias
Actualizado: octubre de 2026
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