Kurz gesagt: Der größte Teil der Kaufnebenkosten ist die Steuer. Für eine gebrauchte Immobilie zahlst du in Andalusien 7 % Grunderwerbsteuer (ITP), auf den Kanaren laut kanarischer Steuerverwaltung 6,5 %. Beim Neubau kommen statt der ITP die Umsatzsteuer und die Stempelsteuer (AJD) dazu, außerdem immer Notar, Grundbuch und meist Anwalt oder Gestoría.
Auf einen Blick
- Gebraucht, Andalusien: ITP 7 %, ermäßigt 6 % oder 3,5 % für bestimmte Käufer
- Gebraucht, Kanaren: ITP 6,5 % (laut kanarischer Steuerverwaltung, vor dem Kauf prüfen)
- Neubau, Andalusien: IVA plus 1,2 % AJD
- Dazu: Notar, Grundbuch, Anwalt oder Gestoría, bei Finanzierung Gutachten und Bankkosten
- Kaufpreise: Andalusien 2.952 €/m², Kanaren 3.349 €/m² (Idealista, September 2026)
- Was du brauchst: NIE, spanisches Konto, Eigenkapital für Nebenkosten
Mit dem Rechner siehst du für deinen Kaufpreis sofort, welche Steuern in Andalusien und auf den Kanaren anfallen:
Rechner: Steuern beim Immobilienkauf
Allgemeine Sätze, Stand Oktober 2026. Andalusien: Grunderwerbsteuer ITP 7 %, bei Neubau IVA 10 % und Stempelsteuer AJD 1,2 %. Kanaren laut kanarischer Steuerverwaltung: ITP 6,5 %, bei Neubau IGIC 7 % und AJD 0,75 %, vor dem Kauf prüfen. Ermäßigte Sätze für besondere Fälle sind nicht berücksichtigt. Notar, Grundbuch und Berater richten sich nach Kostenvoranschlag.
Welche Steuer fällt bei einer gebrauchten Immobilie an?
Kaufst du von privat eine Bestandsimmobilie, zahlst du die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Sie ist Sache der Regionen, deshalb unterscheiden sich die Sätze.
Andalusien
Die Sätze stammen von der Steuerverwaltung der Junta de Andalucía und gelten seit 28. April 2021:
- 7 % allgemeiner Satz, unabhängig vom Kaufpreis
- 6 % für den Hauptwohnsitz bis 150.000 € Kaufpreis
- 3,5 % für den Hauptwohnsitz bis 150.000 €, wenn du unter 35 Jahre alt bist oder in einer von Entvölkerung betroffenen Gemeinde kaufst (ebenso für Opfer häuslicher Gewalt oder von Terrorismus)
- 3,5 % für den Hauptwohnsitz bis 250.000 € bei einer Behinderung ab 33 % oder für kinderreiche Familien
Die ermäßigten Sätze gelten nur, wenn die Immobilie wirklich dein Hauptwohnsitz wird, und sind an weitere Bedingungen geknüpft. Für eine Ferienwohnung oder ein Objekt über der Preisgrenze gilt der allgemeine Satz.
Kanaren
Die folgenden Sätze stammen aus den bisherigen Angaben zur kanarischen Steuer (laut kanarischer Steuerverwaltung, vor dem Kauf prüfen): Der allgemeine ITP-Satz beträgt 6,5 %. Für den Hauptwohnsitz gibt es einen ermäßigten Satz von 5 % sowie weitere Ermäßigungen für bestimmte Käufergruppen, etwa junge Käufer und kinderreiche Familien, jeweils mit Preis- und Einkommensgrenzen. Lass dir den für dich gültigen Satz vor der Reservierung von der Agencia Tributaria Canaria, dem Notar oder einer Gestoría bestätigen.
Achtung beim Referenzwert
Die Steuer wird nicht immer auf den Kaufpreis berechnet. Seit 2022 gilt als Untergrenze der Referenzwert des Katasters (valor de referencia). Liegt dein Kaufpreis darunter, zahlst du die ITP auf den höheren Referenzwert. Du kannst ihn vor dem Kauf online im Katasteramt (Sede Electrónica del Catastro) abfragen.
Was gilt beim Neubau?
Kaufst du direkt vom Bauträger, fällt keine ITP an. Stattdessen zahlst du Umsatzsteuer auf den Kaufpreis und zusätzlich die Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) auf die notarielle Urkunde.
| Steuer | Andalusien | Kanaren (laut kanarischer Steuerverwaltung, vor dem Kauf prüfen) |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer auf Wohnungen | IVA, staatlicher Satz nach bisherigem Stand 10 % | IGIC statt IVA, 7 % |
| Stempelsteuer AJD | 1,2 % (ermäßigt 1 %, 0,3 % oder 0,1 %) | 0,75 %, in Sonderfällen 1 % |
Der andalusische AJD-Satz von 1,2 % ist amtlich belegt und gilt seit 28. April 2021. Den IVA-Satz legt der Staat fest; lass ihn dir im Kaufvertragsentwurf ausweisen. Auf den Kanaren gibt es keine IVA, sondern die Inselsteuer IGIC. Wie sie funktioniert, steht unter IGIC auf den Kanaren. AJD fällt auch an, wenn du eine Hypothek aufnimmst; diese Steuer trägt bei Hypotheken die Bank.
Welche Kosten kommen neben der Steuer dazu?
Diese Posten fallen in beiden Regionen an. Notar- und Grundbuchgebühren sind staatlich über Gebührenordnungen geregelt und steigen mit dem Kaufpreis; alles andere ist Verhandlungssache.
- Notar: beurkundet den Kaufvertrag (Escritura pública).
- Grundbuch (Registro de la Propiedad): trägt dich als Eigentümer ein.
- Gestoría: ein Verwaltungsbüro, das Steuererklärung und Eintragung abwickelt. Bei Finanzierung beauftragt meist die Bank eine.
- Anwalt: nicht Pflicht, aber sinnvoll. Der Notar prüft nicht, ob Anbauten genehmigt sind oder ob Schulden bei der Eigentümergemeinschaft bestehen.
- Gutachten (tasación): verlangt die Bank bei einer Hypothek.
- Grundbuchauszug (Nota simple): kostet wenig und gehört an den Anfang jeder Prüfung.
Hol dir für Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt vorab einen Kostenvoranschlag (provisión de fondos). Seriöse Büros nennen dir den Betrag vor der Beauftragung.
Wer zahlt was?
Der Käufer trägt die ITP oder die Umsatzsteuer mit AJD, das Grundbuch und seine eigenen Berater. Die Notarkosten übernimmt in der Praxis meist ebenfalls der Käufer; das lässt sich vertraglich regeln. Der Verkäufer zahlt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) und üblicherweise die Maklerprovision.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 200.000 €
Das Beispiel zeigt nur die Steuern, weil nur sie sich sicher berechnen lassen. Notar, Grundbuch und Berater kommen dazu. Angenommen ist der allgemeine Satz, also keine Ermäßigung, und ein Kaufpreis über dem Referenzwert.
| Posten | Andalusien | Kanaren |
|---|---|---|
| Gebraucht: ITP | 14.000 € (7 %) | 13.000 € (6,5 %) |
| Neubau: Umsatzsteuer | 20.000 € (IVA 10 %) | 14.000 € (IGIC 7 %) |
| Neubau: AJD | 2.400 € (1,2 %) | 1.500 € (0,75 %) |
| Neubau: Steuern gesamt | 22.400 € | 15.500 € |
| Notar, Grundbuch, Berater | nach Kostenvoranschlag | nach Kostenvoranschlag |
Die Werte für die Kanaren beruhen auf den Sätzen laut kanarischer Steuerverwaltung und sind vor dem Kauf zu prüfen. Wichtig für deine Planung: Spanische Banken finanzieren in der Regel nur einen Teil des Kaufpreises und die Nebenkosten gar nicht. Steuern und Gebühren brauchst du also als Eigenkapital, zusätzlich zur Anzahlung.
Was kosten Immobilien pro m²?
Die Preise stammen aus den Verkaufsberichten von Idealista für September 2026. Es sind Angebotspreise aus Inseraten, keine beurkundeten Kaufpreise.
| Ort | €/m² | Zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Andalusien (Region) | 2.952 | +10,0 % |
| Granada | 2.708 | +7,5 % |
| Málaga | 3.969 | +4,1 % |
| Sevilla | 2.933 | +10,4 % |
| Córdoba | 1.850 | +10,3 % |
| Cádiz | 3.382 | +11,7 % |
| Almería | 1.802 | +10,3 % |
| Marbella | 5.967 | +3,2 % |
| Estepona | 5.021 | +17,1 % |
| Nerja | 3.964 | +4,4 % |
| Almuñécar | 3.293 | +13,7 % |
| Kanaren (Region) | 3.349 | +6,3 % |
| Las Palmas de Gran Canaria | 2.843 | +9,7 % |
| Santa Cruz de Tenerife | 2.860 | +12,2 % |
| La Laguna | 2.412 | +13,3 % |
| Adeje | 4.763 | +2,0 % |
| Arona | 4.071 | +2,4 % |
| Puerto de la Cruz | 3.448 | +5,4 % |
| La Oliva (Corralejo) | 3.697 | +13,8 % |
| Puerto del Rosario | 2.200 | +16,2 % |
| Arrecife (Lanzarote) | 2.506 | +16,1 % |
| Tías (Lanzarote) | 4.260 | +8,8 % |
Die Provinzwerte zeigen, wie groß das Gefälle zwischen Küste und Inland ist: Málaga 4.317 €/m², Cádiz 2.539, Sevilla 2.080, Granada 1.890, Huelva 1.817, Almería 1.673, Córdoba 1.420 und Jaén 879 €/m². Auf den Kanaren liegt die Provinz Santa Cruz de Tenerife bei 3.514 €/m², Las Palmas bei 3.113 €/m². Ob Mieten für dich die bessere Wahl ist, kannst du mit den Mietpreisen unter Wohnung finden in Spanien vergleichen.
Wie läuft der Kauf ab?
Der übliche Weg hat sieben Stationen. Die Nebenkosten werden fast alle am Tag der Beurkundung oder kurz danach fällig.
-
NIE und Konto
Ohne NIE kannst du weder kaufen noch Steuern zahlen. Ein spanisches Bankkonto brauchst du für Kaufpreis, Steuern und spätere Abbuchungen.
-
Objekt prüfen
Grundbuchauszug, Katasterdaten, offene Grundsteuer, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, Genehmigungen und Energieausweis.
-
Reservierung und Vorvertrag
Nach einer Reservierung folgt meist der Vorvertrag mit Anzahlung (contrato de arras). Lies genau, was bei einem Rücktritt mit der Anzahlung passiert.
-
Beurkundung beim Notar
Mit der Escritura pública zahlst du den Restkaufpreis und bekommst die Schlüssel.
-
Steuer zahlen
Die ITP oder AJD wird kurz nach der Beurkundung fällig. Die genaue Frist nennt dir die regionale Steuerverwaltung oder deine Gestoría.
-
Eintragung im Grundbuch
Erst mit der Eintragung bist du gegenüber Dritten als Eigentümer gesichert.
-
Verträge ummelden
Strom, Wasser, Grundsteuer und Hausgeld laufen ab jetzt auf dich. Wie das geht, steht unter Strom und Internet anmelden.
Wenn du den Kauf nicht allein durchziehen willst, findest du die Einzelheiten unter Immobilie kaufen mit Begleitung.
Welche laufenden Kosten folgen nach dem Kauf?
Nach dem Kauf zahlst du jedes Jahr die Grundsteuer (IBI) und die Müllgebühr an die Gemeinde, dazu das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft (comunidad) und die Gebäudeversicherung. Die Höhe hängt von Gemeinde und Objekt ab; lass dir vom Verkäufer die letzten Bescheide und Abrechnungen zeigen. Wer nicht in Spanien wohnt und die Immobilie selbst nutzt, gibt zusätzlich jedes Jahr eine Steuererklärung für Nichtansässige ab (Modelo 210). Mehr dazu unter Steuern in Spanien.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Nebenkosten und den Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert. Bei einer gebrauchten Wohnung für 200.000 € in Andalusien sind allein 14.000 € Steuer fällig, dazu Notar, Grundbuch und Berater.
Sind die Kanaren beim Kauf günstiger als Andalusien?
Bei den Steuern nach den Sätzen laut kanarischer Steuerverwaltung ja, vor allem beim Neubau. Die Kaufpreise pro m² liegen im Schnitt aber höher: 3.349 € gegenüber 2.952 €.
Bekomme ich als Auswanderer den ermäßigten Satz in Andalusien?
Wenn die Immobilie dein Hauptwohnsitz wird, der Kaufpreis unter der Grenze liegt und du die persönlichen Bedingungen erfüllst, ja. Die Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle.
Brauche ich einen Anwalt?
Pflicht ist er nicht. Er prüft aber, was der Notar nicht prüft: Baugenehmigungen, Schulden, Mietverhältnisse und den Vorvertrag. Bei Fincas auf dem Land ist das besonders wichtig.
Zahle ich die Steuer auf den Kaufpreis oder auf den Referenzwert?
Auf den höheren der beiden Werte. Den Referenzwert des Katasters fragst du vor dem Kauf online ab.
Quellen
- Junta de Andalucía: Steuersätze ITP und AJD
- Agencia Tributaria Canaria: kanarische Steuerverwaltung
- Idealista: Kaufpreisbericht Andalusien
- Idealista: Kaufpreisbericht Kanaren
Stand: Oktober 2026
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