Wohnung finden in Spanien: Portale, Mietpreise, Kaution und Fallen

Kurz gesagt: Der Mietmarkt in Andalusien und auf den Kanaren ist schnell und angespannt, vor allem an der Küste. Wer Unterlagen und Kaution bereithält, den richtigen Vertragstyp erkennt und vor der Unterschrift nach der Anmeldung im Rathaus fragt, findet trotzdem eine Wohnung. Eine 70-m²-Wohnung kostet rechnerisch zwischen rund 580 € in Jaén und über 1.600 € in Marbella (Idealista, September 2026).

Wo suchst du am besten?

Fast alle Wohnungen laufen über wenige Portale. Dazu kommen Makler vor Ort, die manche Wohnung vermitteln, bevor sie online steht.

• Idealista (idealista.com) und Fotocasa (fotocasa.es): die beiden wichtigsten Portale für Miete und Kauf.
• Habitaclia, Pisos.com, Milanuncios: zusätzliche Inserate, bei Milanuncios viele private Anbieter und entsprechend mehr unseriöse Angebote.
• Zimmer und WGs: Idealista Habitaciones, Badi, Spotahome, Uniplaces.

Stell dir auf den Portalen einen Suchalarm ein und ruf an, statt nur zu schreiben. Viele Vermieter und Makler beantworten Nachrichten nicht, gehen aber ans Telefon. Ein paar vorbereitete Sätze auf Spanisch reichen für den Anfang.

Was kostet die Miete in Andalusien und auf den Kanaren?

Die Werte stammen aus den Preisberichten von Idealista für September 2026. Es sind Angebotspreise aus Inseraten, keine Vertragsabschlüsse. Die Spalte für 70 m² ist eine eigene Hochrechnung (Preis pro m² mal 70); kleine Wohnungen sind pro m² meist teurer.

Das Muster ist klar: Die Costa del Sol und der Süden Teneriffas sind am teuersten, das Inland (Jaén, Córdoba, Granada) und Almería am günstigsten. Schon wenige Kilometer hinter der Küste oder der Stadtgrenze sinkt die Miete spürbar: Motril liegt bei 8,3 €/m², Armilla bei Granada bei 9,6 €/m², Telde auf Gran Canaria bei 11,6 €/m². Für Lanzarote weist Idealista im Mietbericht keine Gemeindewerte aus.

Ein WG-Zimmer kostete im ersten Quartal 2026 im spanischen Schnitt 430 € im Monat, in Málaga 437 €. Jaén war mit 245 € die günstigste Provinzhauptstadt (Idealista). Wie die Miete in dein Gesamtbudget passt, rechnest du im Artikel zu den Lebenshaltungskosten in Spanien durch. Welche Region zu dir passt, zeigt der Vergleich Andalusien oder Kanaren.

Welche Rechte hast du als Mieter?

Grundlage ist das spanische Mietgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Für eine Wohnung, in der du dauerhaft lebst (vivienda habitual), gilt ein starker Schutz.

• Laufzeit: Sie ist frei vereinbar. Ist sie kürzer als 5 Jahre und dein Vermieter eine Privatperson, verlängert sich der Vertrag jedes Jahr automatisch, bis mindestens 5 Jahre erreicht sind (Art. 9 LAU).
• Danach: Kündigt niemand, läuft der Vertrag jeweils ein weiteres Jahr, höchstens 3 Jahre zusätzlich. Der Vermieter muss 4 Monate vorher kündigen, du 2 Monate vorher (Art. 10 LAU).
• Kündigung durch dich: frühestens nach 6 Monaten, mit mindestens 30 Tagen Vorankündigung. Im Vertrag kann eine Entschädigung stehen: eine Monatsmiete pro verbleibendem Vertragsjahr, anteilig (Art. 11 LAU).
• Mieterhöhung: nur einmal im Jahr zum Vertragsjahrestag und nur, wenn sie im Vertrag vereinbart ist (Art. 18 LAU). Bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 ist der Index IRAV des Statistikamts INE die Obergrenze. Er lag im August 2026 bei 2,47 %.

Wer die Maklerprovision trägt, regelt Art. 20 LAU. Lass dir vor der Unterschrift schriftlich geben, welche Kosten neben Miete und Kaution anfallen, und zahl nichts, was nicht im Vertrag steht.

Kaution: Höhe und Hinterlegung

Die Kaution (fianza) ist gesetzlich Pflicht: eine Monatsmiete bei Wohnraum, zwei Monatsmieten bei anderer Nutzung, also auch beim Saisonvertrag. Viele Vermieter verlangen darüber hinaus eine zusätzliche Sicherheit; das Gesetz begrenzt sie bei Wohnraumverträgen (Art. 36 LAU).

• Andalusien: Die Pflicht des Vermieters, die Kaution bei der Landesagentur AVRA zu hinterlegen, ist mit dem neuen andalusischen Wohnungsgesetz (Ley 5/2025) entfallen, in Kraft seit 24. Januar 2026. Die Kaution selbst bleibt Pflicht, der Vermieter verwahrt sie. Ältere Ratgeber nennen noch die Hinterlegung.
• Kanaren: Der Vermieter muss die Kaution weiter beim Instituto Canario de la Vivienda hinterlegen. Nach Vertragsende wird sie auf Antrag zurückgezahlt.

Halte in beiden Regionen im Vertrag fest, wie hoch die Kaution ist, und lass dir die Zahlung quittieren.

Was verlangen Vermieter von Neuankömmlingen?

Vermieter wollen sehen, dass die Miete sicher bezahlt wird. Ohne spanische Gehaltsabrechnung musst du das anders belegen. Üblich sind:

• Ausweis oder Pass und die NIE (Steuernummer für Ausländer)
• Arbeitsvertrag und die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheide, bei Ruheständlern der Rentenbescheid
• Kontoauszüge als Nachweis von Ersparnissen
• ein spanisches Bankkonto für den Dauerauftrag

Wer kein spanisches Einkommen hat, wird oft nach mehr Sicherheit gefragt: einer Bankbürgschaft (aval), einem Bürgen, einer Mietausfallversicherung oder mehreren Monatsmieten im Voraus. Übersetze deine wichtigsten Nachweise vorab ins Spanische oder Englische und leg sie als eine PDF-Datei bereit. Wer am Tag der Besichtigung alles schicken kann, bekommt die Wohnung eher.

Saisonvertrag oder Wohnraumvertrag?

An der Küste und auf den Inseln werden viele Wohnungen nur als Saisonmiete (alquiler de temporada) angeboten. Rechtlich ist das keine Wohnraummiete, sondern eine „Nutzung zu anderen Zwecken“ (Art. 3.2 LAU). Die Folgen für dich:

• keine Verlängerung bis 5 Jahre
• keine Deckelung der Mieterhöhung durch den IRAV
• 2 Monatsmieten Kaution
• es gilt vor allem, was im Vertrag steht

Für ein paar Monate zum Ankommen ist das in Ordnung. Für dauerhaftes Wohnen ist es der falsche Vertrag: Typisch sind Verträge über 11 Monate oder Klauseln, nach denen du vor dem Sommer ausziehen musst. Seit 1. Juli 2025 brauchen Kurzzeit- und Saisonvermietungen außerdem eine Registrierungsnummer, die im Online-Inserat stehen muss. Fehlt sie, frag nach.

Die wichtigste Frage: Kann ich mich hier anmelden?

Stell diese Frage vor der Unterschrift, am besten schriftlich. Der Padrón (Anmeldung im Rathaus) ist die Grundlage für Gesundheitskarte, Schule, Auto und viele weitere Schritte. Manche Vermieter, vor allem bei Saisonverträgen, wollen keine Anmeldung in ihrer Wohnung. Dann ist die Wohnung für einen Umzug nach Spanien ungeeignet, egal wie schön sie ist. Für die Anmeldung verlangt das Rathaus in der Regel den Mietvertrag auf deinen Namen.

Woran erkennst du Betrug?

Betrüger nutzen den Zeitdruck auf dem Markt aus. Diese Muster tauchen immer wieder auf:

• Du sollst Kaution oder Reservierung überweisen, bevor du die Wohnung gesehen hast.
• Der Vermieter ist angeblich im Ausland und schickt die Schlüssel per Kurier.
• Die Zahlung soll über einen Link laufen, der wie Airbnb oder Booking aussieht.
• Die Miete liegt deutlich unter den Werten in der Tabelle oben.
• Für die Besichtigung wird eine Gebühr verlangt.
• Du sollst bar zahlen, ohne Vertrag und ohne Quittung.

Checkliste für die Besichtigung

Nimm dir für jede Besichtigung zehn Minuten mehr, als der Makler eingeplant hat, und geh diese Punkte durch.

• Vertragstyp: Wohnraum (vivienda habitual) oder Saison (temporada)?
• Ist die Anmeldung im Rathaus möglich?
• Was ist in der Miete enthalten: Hausgeld (comunidad), Wasser, Müll, Grundsteuer?
• Laufen Strom und Wasser auf den Vermieter oder musst du die Verträge übernehmen? Mehr dazu unter Strom und Internet anmelden.
• Heizung und Klimaanlage: vorhanden und funktionsfähig? Im andalusischen Inland sind die Winter in schlecht gedämmten Wohnungen kalt.
• Feuchtigkeit und Schimmel an Decken, Fensterrahmen und im Bad
• Wasserdruck, Warmwasser (Boiler, Gastherme oder Butangasflasche), Handyempfang, Glasfaseranschluss
• Lärm: Straße, Bars, Nachbarn, am besten auch einmal abends vorbeigehen
• Möbel und Geräte: Liste als Anlage zum Vertrag (inventario)
• Zustand bei Einzug mit Fotos und Datum festhalten und dem Vermieter schicken

Häufige Fragen

Titelbild: Tyk · Wikimedia Commons · CC BY-SA 3.0